"Notaires Val-de-Loire", mars 2008

Les obligations de l’usufruitier et celles du nu-propriétaire

. L’usufruitier prend le bien objet de l’usufruit en l’état (après avoir fait dresser éventuellement un inventaire en présence du nu-propriétaire ; mais de cet inventaire, il peut être dispensé par le nu-propriétaire).
A la fin de l’usufruit il ne pourra réclamer aucune indemnité pour amélioration du bien.
Ainsi qu’il a été dit, il ne peut modifier la substance du bien, ni le transformer.

. L’usufruitier supporte les charges normales d’entretien ; le nu-propriétaire peut l’y contraindre.
La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier est définie par les articles 605 et 606 du Code civil « les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire ; ce sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement, et de clôture ; toutes les autres réparations sont d’entretien ».
Il en résulte que tout ce que la loi ne met pas expressément à la charge du nu-propriétaire, doit être supporté par l’usufruitier.
Ces notions de grosses réparations et d’entretien ont dû être précisées par la jurisprudence, car à l’évidence, le texte est bien incomplet.
Parmi les dépenses d’entretien on trouve : le remplacement de la chaudière de chauffage central, du ballon d’eau chaude, la réfection de l’installation électrique, le ravalement de l’immeuble, mais aussi le remplacement des volets, celui des gouttières, l’enlèvement des mousses sur les toitures et la révision de la couverture, la rénovation des peintures.
Si l’usufruitier n’effectue pas les réparations qui lui incombent, et compromet la bonne conservation de l’immeuble, le nu-propriétaire peut demander en justice l’autorisation de le faire à sa place, et se faire rembourser des sommes engagées. Si le bien semble endommagé de manière importante, le nu-propriétaire pourra demander la déchéance du droit d’usufruit.

Le nu-propriétaire ne peut pas être contraint d’effectuer les grosses réparations. C’est l’application du principe de l’indépendance des droits d’usufruit et de nue-propriété, et c’est un inconvénient du démembrement de propriété.
Le nu-propriétaire, ne disposant pas des revenus du bien, souvent, ne dispose pas des moyens financiers pour faire effectuer les travaux obligatoires. L’usufruitier pourra se substituer à lui et prendre ces travaux à sa charge, mais il ne pourra pas lui réclamer le remboursement des frais engagés.
Si les réparations ont donné une plus-value au bien, c’est le nu-propriétaire qui va en profiter au moment de la fin de l’usufruit. L’usufruitier pourra alors exiger un dédommagement calculé selon la plus-value obtenue et non pas en fonction des dépenses payées.

Il est toujours possible, et même recommandé d’aménager dans l’acte constitutif, le régime légal de l’usufruit, afin d’éviter tout litige ultérieur.

Par convention, des obligations peuvent être mises à la charge de l’usufruitier, ou à la charge du nu-propriétaire, sans contestation possible ultérieure.
Les grosses réparations peuvent être conventionnellement mises à la charge de l’usufruitier ; de même les dépenses d’entretien peuvent être mises à la charge du nu-propriétaire. Les deux parties concernées doivent avoir conscience des clauses insérées, et de leurs conséquences financières qui seront adaptées selon les moyens de chacune d’entre elles.
Il est important de veiller à l’assurance du bien démembré, rien dans le Code civil ni dans le Code des assurances, ne prévoyant une telle situation. L’acte constitutif devra prévoir la souscription d’une assurance pour la valeur de l’usufruit et pour la valeur de la nue-propriété ; les primes seront payées par l’usufruitier.
En cas de sinistre, l’indemnité devra être affectée à la reconstruction des bâtiments ou aux réparations, mais si elle n’est pas suffisante, il est prudent de prévoir la répartition de chacun dans la reconstruction, ou encore indiquer que les frais de reconstruction ne pourront pas dépasser le montant de l’indemnité versée par la compagnie d’assurances.